1、戊戌变法刚刚失败，六君子菜市口血迹未干。裕泰茶馆少掌柜王利发从父亲手中接过茶馆。经过一段时间的经营，他梦想在此基础上，再开一个分店，他要把茶馆开大。他坚信，他会比父亲经营得更好。老茶客常四爷和松二爷因为在茶馆里说了“大清国要完”的话，被抓进了监狱。王利发出面，组织一条街的铺面联保常四爷和松二爷。茶馆的房主，商人秦仲义不在联保的折子上签名，他说他救的是国家，不是一两个人。
2、年根底下，秦仲义来了，来要房租，提出第二年房租长两倍。秦要办工厂，要实业救国。八国联军进北京，庞太监随慈禧、光绪西逃。城内火光四起，洋兵滥杀无辜。劫难过后，茶馆后院烧成一片焦黑。庞太监到茶馆来，西行护驾有功，老佛爷赏蓝顶子。他让刘麻子、唐铁嘴为他在北京城寻找上好宅基地，他要在紫禁城外建宅安家。在茶馆，买卖穷人家姑娘康顺子的交易成交，她被一乘小轿抬走了。康顺子被抬进庞家，成了奶奶。洞房之夜，变态的庞太监将康顺子整得苦不堪言。
3、秦仲义的布销路很好，他在茶馆拍出钱票，要把宣武门里一条街买断，建立丹义火柴有限股份公司。进口料子充盈市场，秦仲义的产品开始滞销。秦仲义把希望寄托在儿子秦利民的身上。但是秦利民年纪不大，却在观念上与父亲格格不入。
4、门外有号外：宣统退位了。
5、北洋时期，群雄四起，政局混乱，街面上散兵、马队、巡警、特务、打手、乞丐、妓女，让人眼花缭乱。松二爷经常领着自己的儿子秀岑到茶馆来。秀岑跟他爹如同一个模子磕出来的，小小年纪提笼架鸟，摇头晃脑，对于靠典当过日子的生活从不操心。庞太监被溥仪遣散出宫以后在家总是气不顺，他的几个侄子背地偷着刮他的钱，刘麻子抱了个四、五岁的小男孩到庞府，大洋300块，给庞太监当儿子，起名庞继祖。直隶军队与奉军在高碑店、琉璃河一带打仗，城里人心慌慌。有军官找到秦仲义，要他将火柴厂改军火厂，说可以得大利，秦仲义一口回绝。秦仲义的火柴厂被炸上了天。秦仲义织布厂的工人和电车公司、造纸厂的工人一起罢了工，织布厂领导罢工的是秦仲义的儿子秦利民。没钱又没权的庞太监被他的侄子们活活饿死，康顺子和庞继祖被赶出庞府。庞继祖改名换姓，叫康大力。他们被王利发收留。为追赶新潮，王利发买了个留声机，为茶客们放唱片。刘麻子应约到茶馆来做生意，被当做逃兵在街上砍了脑袋。秦仲义和儿子到茶馆来，秦仲义当着王利发的面让儿子签下契约，断绝父子关系。松二爷日子艰难，一院房也卖得差不多了，儿子秀岑索性下海唱了戏，演青衣，竟然唱得很红。
6、北平沦陷。
7、秀岑醉生梦死，松二爷暴尸街头。当亡国奴的艰难日子，几乎没有谁再来喝茶，凄凉寂寞的茶馆里只有三两个老茶客蔫头蔫脑地坐着。秦仲义的工厂因为受到物资限制，开不了工了，他忍痛遣散工人，让他们暂时自寻出路。日本人投降，美国人进了城，北京又改叫了北平。秦仲义的工厂当了美国兵的兵营，没有生活来源，他又闹了场伤寒，围巾破了窟窿，吡叽长袍也磨毛了边。王利发深感自己老了，他的发财梦此时已经彻底破灭。他对茶馆的事情力不从心，很多事都得交给儿子大栓料理，茶馆已经凋零破败。
8、反饥饿，反内战的游行队伍在大街上喊着口号。小唐铁嘴、小二德子、小宋恩子、小刘麻子们集中在茶馆里大谈各自的经验，都有如鱼得水之感。小宋恩子知道王利发放康大力去了西山，扬言要将王利发抓进宪兵队。王利发知道自己的路已经走到尽头，让儿媳妇带着孙女去追康大力，让她们不要回来了。天色渐渐暗下来，有送殡车走过，撒下纸钱，落在常四爷身上，他下意识地一张张拾起，有一双干枯的手将他搀起，是秦仲义。两个人跌跌撞撞互相搀扶着向茶馆走去。茶馆里，王利发、常四爷和秦仲义老哥仨发了一通感慨……
9、小刘麻子领着沈处长到裕泰茶馆来实地考察，他们发现茶馆的老掌柜王利发已经在小屋上了吊。北平的各大城门一个个关上了，解放军包围了北平。老城里，飞起一群鸽子。