黑马李伟们惊险一跃的背后，是区域一二线地产商突围与自救的缩影。
| 大河报·大河财立方记者 周世龙
继南龙湖地王连炸后，郑州地产圈最近又点起了一把火。
2018年2月1日，郑州市永威置业有限公司（以下简称：永威）一口气拍下郑州、苏州6宗地，总成交约16.02亿。
去年开始，各城市上演的多方乱战已清楚表明，全国地产行业已进入深度整合期，调控层层加码，一线房企碾压二三线，对地方房企形成了降维打击。
这一剧情在近几年河南地产界同样进行。
新常态大势当前，不论年初如何豪言壮志，实际情况是，不少本土房企的2017年是战略收缩年、战略转型年，对某些企业来说甚至是战略捂盘年。
2018年开局的突进之举，让永威在同类房企中看起来像个异类。
补仓本地，布局全国——这匹本土黑马的玩命一跃，说明了什么？
6宗地，一天豪赌
掷16亿拍下6块地的第二天，永威公司召开了年会，年会过后，管理团队将开始忙碌一整年后的休整。董事长李伟也于2月3日离开郑州。
大河报·大河财立方记者曾试图就此采访李伟，想让他谈谈心路历程和未来战略，被一名高管果断拦截，“李总不接受这样的采访”。
永威拿地的背景是，2017年，郑州市商品住宅销售均价每平米不到8000元。而2016年这个数字是一万出头。
单看郑州地产圈，这个冬天其实还挺热闹的。
前不久各大房企争夺南龙湖5块地，区域房价被推高到了每平米1.4万。之后荥阳的土拍也拍出了区域新地王。这成了鸡年年底郑州楼市的两剂鸡血。2月1日，郑州又集中出让18宗地，其中某些地块溢价率接近50%，再次吸引了公众目光。
但永威只是默默拍走了不起眼的另外5宗，均为永威既有项目的补充用地。
比如，当时土拍的110号地被永威以4亿多元竞得，为永威西郡城中村改造用地。
与此同时，永威在郑州拍的另外四块地是连在一起的，全部作为永威城的补充。
本地强力补仓的同时，外地也没闲着。
2月1日上午，永威以零溢价拍下了苏州苏地2017-wg-66号地，成交价2.79亿，楼面价每平米超过两万。
值得一提的是，这块地周边某小高层项目目前在售均价3.8万左右。
其实，永威在去年11月才进军苏州，拿下一块商服、城镇住宅用地，就在这块刚买的地附近。
据了解，截至目前，永威在省外的项目涵盖西安、张家口、石家庄、苏州等地。走出郑州，布局全国二三线城市，路线清晰可见。
复盘永威
永威从创始至今，在郑州房地产领域始终是特立独行的异类。
从公开信息上，关于李伟个人的履历和相关内容极少。大河报·大河财立方记者从采访和外界有限的信息中，可简要勾勒出关于李伟的创业史。
李伟少时家贫，曾搬过石头，开过手扶拖拉机，搞过运输，常年奔波在外。此后，他逐渐经营了一家水泥厂，再后来拥有煤矿，成为煤老板。
早年从煤矿业掘金，为李伟积累了一定财富，2005年他开始杀入房地产行业。当年8月26日，永威置业正式成立，次月，他通过招拍挂拿到了现在的永威·鑫城项目所在的地块。此后是永威·翰林居。
2007年12月7日，永威以4610万元拿下位于陇海路南、昆仑路西的一块28.4亩土地，该地块系原郑州电缆厂厂址。这成为永威置业在郑州开发的第三个项目。永威借上述几个项目顺利起步，在郑州房产市场逐渐站稳。
2010年5月还拿出10亿元参加了海南省海口市滨海大道三块住宅用地的拍卖。虽未成功竞得，仍显示出永威进军外埠的野心。
发展至今，永威已成功开发永威·翰林居、永威·东棠、永威·翡翠城、永威·金域蓝湾、永威·五月花城等项目，截至2017年底，永威房地产板块已建及在售面积近千万平方米，全年销售额136亿，位居郑州第3位，全国排名第115位。
地产极客李伟
国内房企杀得兵荒马乱，李伟却一直活得像个地产极客。
在地产圈，永威向来以精细化产品著称。大河报·大河财立方记者查看永威的官方资料，发现最显眼的关键词也是“精细”。
永威官网的页眉专门设置了“永威精细化”的标签，劈头四句话，分别为：精细化是核心战略、精细化是企业文化、精细化第一地位、精细化是一个体系。连起来读像是来自魔幻小说的一套咒语。地产界追求地段、资本、品牌，像永威这样把精细视作核心价值的企业实属罕见，毕竟它看不见又摸不着。
这源于李伟的不乏偏执的性格。
李伟个头不高，身材匀称，鲜于露面。早年有记者跟李伟到项目上采访，走到地下车库，李伟随手往地上一抹，摊开手掌。“看，没有灰。”
据说永威食堂的粉条购买地他都会亲自过问，员工吃的面粉都是自己磨的，牛肉也是自己采买的进口的。
对自己的产品精益求精，成了李伟本人加注在企业的最大精神内核。
多位接近李伟身边的人士告诉记者，李伟是个完美主义者，对待自己非常严格。李伟在教育孩子的时候，也喜欢传导这一理念，如果决定做一件事，就把它做完美，哪怕是一件小事，你把它做到极致，那就是成功的。
这些不无偏执的做法，从他涉足房地产之初，已有体现。彼时恰逢国内房地产黄金时期。在大多房地产老板追求利润最大化时，他选择了看似异类的方式。
精细是外人眼里这家房企的自我定位，而从永威在郑州的几个标志性项目来看，也确实担得起这个“细”字。
在一线房地产企业到郑州纷纷降标减配的背景下，李伟的地产极客形象获得了大众赞誉。
但永威的外界形象并非无瑕，比如曾经西溪花园、永威城在交房时间上的纠纷；过去备受诟病的无证内购问题，也曾发生在上述两个项目及永威迎宾府项目上。
双重挤压下的战略困境
最近两年，在房地产形势的急剧变化中，永威开始遭遇战略困境，面临双重挤压。
2018年，房企融资渠道进一步全面收紧，去金融杠杆是一个大趋势。银监会以及各地银监局祭出政策和罚单两大杀器，对违规房地产企业融资实行高压监管；信托公司银信合作业务以及房企发债融资也依然受到严控。
与此同时，从2016年至今正好是一轮还债周期。2018年房地产行业还债额度将达到3300亿，2019年额度达到4700亿，2017~2019年房企还债规模将超1万亿。
对房地产的直接调控措施就不谈了。仅在2017年全国已有超过100个城市（县级以上）发布了150余次与房地产调控相关的措施，包括郑州在内。
宏观调控一方面，对于李伟来说，另一重挤压，是郑州房地产市场愈演愈烈的寡头化格局。
据不完全统计，截至目前，全国百强房企有46家进驻郑州，其中前30名已进驻29家。
随着恒大、碧桂园、万科、融创等一线房企的强势进入，本土房企的生存空间受到强力挤压。
在河南房地产市场，建业、正商两家大佬，一家靠省域化战略不断向下拓展，一家立足郑州市场固守大本营，并在省内其他城市和全国局部地方拓展空间。
作为一家新近成长起来的地产企业，永威面临越来越重的战略挤压。从更深层次而言，永威这种“慢工细活儿”的精细化路线，在去杠杆和寡头化的双重困境下，可能影响更甚。
众所周知，迅速拿地、快速开发和快速回笼资金的高周转模式，是全国一线地产商迅速做大的一贯模式。房企成长的速度与其资本运作水平高度正相关，一线房企动辄半年的资金周转期，总是能与地方房企拉开差距，形成碾压。
但永威与之相反。对产品的精细势必造成成本的抬升，开发周期的拉长增加了资金使用成本，销售价格的高溢价又遭遇限价限购。从某种意义上，永威这种模式，反而成为其迅速扩张的短板和困境所在。
在巩固郑州市场的同时，向外埠城市扩张，便成为永威这一困境下的战略突围之路。
李伟在2月2日的年会讲话中确认，2017年公司已经超额完成百亿目标，并迈出全国性房企的第一步。
公开信息显示，永威目前已初步形成了以京津冀、长三角、珠三角为核心的战略部署，目前已在北京、张家口、武汉、广州、海口启动项目开发工作。
对于未来的发展，李伟仍旧提出“要坚持精细化产品导向”，积极进行其他城市群的战略布局。从横向看，要进入商业、教育、酒店，纵向进入装饰公司、景观公司、门窗公司等产业链。2018年，永威定下了“冲刺200亿、三年500亿”的目标。
逻辑很清楚：一是要把路走远，二是要把路走宽。
一个群体的突围
李伟的选择并非一家之举。
永威的此次进取动作，是本土地产的一张局部剪影，代表了一个群体的共同选择。近年来郑州房地产市场正呈现本土企业“走出去”，外地企业“引进来”的双向变局。
正在走出去和已经走出去的，还有正商、康桥、鑫苑、绿都等。
外来房企进入郑州，无疑是看好郑州的发展前景。而本土房企走出去，不外乎下面三个原因：出于条件与实力的成熟；囿于本土拿地限制；为了提高知名度和信贷额度，要从外埠获得一些光环。
这一点在品牌依赖度更高的商业地产领域显得更为突出。难怪楷林要跑去长沙造地标，新田进军上海滩，绿都也计划在沿海重点布局。
纵观以永威为代表的这类郑州本土房地产企业攻入外地市场的驱动力，有品牌驱动，关系驱动，还有资本驱动等。从外在来看，永威的拓展，精细化地产的品牌驱动力，最为明显。
事实上，调控高压之下，有的房企依然高调冲刺，这也许是没有办法的办法。
郑州一家房企负责人告诉大河报·大河财立方记者，“如果不积极拿地，可能会死得更惨。好比人不能从一辆高速行驶的火车上跳车”。
手中有粮，才能有机会等到春天。
然而突围和扩张，要胆略，更要强大的现金流支持。
面对近在眼前的竞争对手，本土房企需要学习的还有很多。更何况走量与扩张，和过去精耕细作的玩法太不一样。　
在资本能力、团队体系建设上，永威准备好了吗？
至少从目前的情况来看，省内外积极拿地，释放一种强烈信号，代表了李伟对当下处境的判断和对未知商业世界的一场豪赌。